부동산 인사이트_서울시 발표 비역세권 대상의 "성장잠재권 활성화사업" 정책 분석

 



안녕하세요

점과(구조물) 선을(길) 이어 공간을 연구하고

그 구성물의 가치를 측량하여

균형적 제언을 하는

히트리얼티입니다.



오늘은 부동산 개발 시장의
새로운 모멘텀이 될 수 있는 정책 발표를 

하나하나 살펴보겠는데요

지금까지 서울 도심 개발의 핵심 키워드는 단연 

'역세권'이었습니다.

하지만 28일 서울시가 발표한 '성장잠재권 활성화사업'은
이러한 패러다임의 확장을 예고하고 있습니다.

대중교통이 편리하고 유동 인구가 풍부함에도
개발에서 소외되었던 '비역세권 간선도로변'이
새로운 가치 창출의 무대로 떠오를 수 있을지

해당 정책의 핵심 스펙과 시장에 미칠 파급 효과를
상세하게 분석해 보았습니다.

정책 핵심_이미지 요약

1. 패러다임의 전환: "역세권에서 주요 간선도로변으로"

서울시가 새롭게 도입하는 '성장잠재권 활성화사업'은
성장 잠재력이 있는 비역세권 지역의 고밀 복합개발을 

유도하는 것이 핵심입니다.

이는 기존 철도역 중심의 개발 축을
넓고 유동인구가 많은 대로변으로 확장하겠다는

서울시의 강력한 도시 공간 재편 의지로 풀이됩니다.

2. 타겟 대상지 및 촘촘한 개발 규모 조건

이 사업은 아무 곳이나 대상이 되지 않고 

명확한 기준점을 제시하고 있는데요

접도 및 면적 요건:
폭 35m 이상의 주요 간선도로에 접해야 하며 

전체 면적이 1500㎡ 이상이어야 합니다.

사업 방식별 상한선:
난개발을 방지하기 위해 지구단위계획 방식의 사업은 

5000㎡ 이하로 규모가 제한됩니다.

재개발 상한선:
도시정비형 재개발 방식으로 진행할 경우 

1만㎡ 이하 규모로만 사업 추진이 가능합니다.

3. 확실한 당근(용도 상향)과 유연한 채찍(공공기여)

민간의 참여를 이끌어내기 위한 핵심은 역시 '용적률 인센티브'입니다.

복합 용도 융합:
제2종·제3종 일반주거지역이나 준주거지역의 용도지역을 

상향시켜 줍니다.

이를 통해 단일 용도가 아닌 업무, 상업, 주거가 융합된 

복합 용도의 개발을 유도합니다.

공공기여 원칙:
혜택이 주어지는 만큼 용도지역 변경으로 인해 증가하는
용적률의 50%를 공공기여로 제공하는 것을 원칙으로 삼았습니다.

파격적인 예외 조항 (균형 발전):
주목할 만한 점은 자치구 간 균형 발전을 위한 완화 조건입니다.

자치구의 표준지 공시지가 평균이
서울시 전체 평균의 60% 이하에 해당하는 자치구는
공공기여 비율을 30%로 대폭 낮춰줍니다.

이는 상대적으로 지가가 낮은 외곽 자치구의 사업성을
크게 끌어올릴 수 있는 핵심 트리거가 될 것으로 예상합니다.

▼ 성장잠재권 활성화 사업 핵심 스펙

서울시의 언급처럼

이번 사업은 비역세권 간선가로변의 가치를 재발견하고
서울의 새로운 활력 거점을 탈바꿈시킬 수 있는 중요한 정책인데요

과감한 복합개발 추진을 통해 도시 전역의 경쟁력을 높이고
지역 균형발전을 유도하겠다는 목표가 있습니다.

디벨로퍼와 투자자 입장에서는
그동안 용적률의 한계로 인해 사업성이 떨어졌던
'폭 35m 이상 대로변'의 노후 건물들을 

새로운 시각으로 바라봐야 할 때입니다.

특히
서울 평균 지가 대비 60% 이하인 자치구에 속한 부지들은
공공기여 30% 완화 혜택을 통해 훌륭한 밸류업 자산이 될 

잠재력이 있습니다.

다음 달부터 본격적으로 시작될 

시범사업 후보지 추천 일정을
면밀히 모니터링 하는 것도 유용해 보입니다.