안녕하세요
점과(구조물) 선을(길) 이어 공간을 연구하고
그 구성물의 가치를 측량하여
균형적 제언을 하는
히트리얼티입니다.
오늘은 2026년 5월부터 본격 시행되는
서울시의 굵직한 도시계획 및 부동산 정책 소식을 전해드립니다.
서울시가 지난 3월 발표했던
'역세권 직·주·락 활성화 전략'의 후속 조치로
역세권 관련 규제를 대폭 완화한다고 밝혔습니다.
이번 개편의 핵심은 그동안 사업성이 부족해 개발이 더뎠던 지역의
격차를 해소하기 위해 상업지역 상향 대상을 넓히고
민간의 공공기여 부담을 확 줄인 것입니다.
과연 어떤 내용들이 바뀌는지 핵심만 짚어보겠습니다.
1. 단순한 교통거점 NO! '직·주·락' 생활거점 확산
서울시의 역세권 활성화 사업은
2019년 4개 시범사업으로 시작해 현재 총 68개소로 확대된
대표적인 지역 개발 프로젝트입니다.
그동안 이 사업을 통해 공유오피스, 키움센터 등
119개소의 지역 필요 시설과 약 7만 8천㎡ 규모의 공원 및
보행공간을 확보하는 성과를 냈습니다.
또한 미리내집 879세대를 포함해
총 1만 6,861세대의 주택을 공급하며 주거 안정에도 기여했습니다.
서울시는 이러한 성공적인 성과를 바탕으로
역세권을 일자리(직), 주거(주), 여가(락)가 결합된
촘촘한 생활거점으로 만들어 서울 전역에 확산시킨다는 구상입니다.
직, 주, 락_연관 이미지 예시
2. 핵심 변화 ①: 서울 시내 325개 全 역세권 상업지역 상향 가능
가장 주목해야 할 첫 번째 변화는
용도지역 상향 대상의 전면적인 확대입니다.
기존에는 153개 중심지 역세권에서만 최대 '일반상업지역'으로의 상향이 가능했습니다.
하지만 앞으로는 비중심지 172개 역이 추가되어
서울 시내 325개 모든 역세권으로 상향 대상이 전격 확대됩니다.
이에 따라 기존에는
근린상업지역이나 준주거지역까지만 올릴 수 있었던
비중심지 역세권도 일반상업지역 이내에서 용도지역을 상향할 수 있게 되었습니다.
중심지가 부족해 복합개발에 어려움을 겪던
강북권과 서남권에 활력을 불어넣고 지역 간 불균형을 해소하는
훌륭한 기반이 될 것으로 기대됩니다.
3. 핵심 변화 ②: 11개 자치구 공공기여율 50% → 30% 파격 인하
사업 활성화와 민간 참여를 유도하기 위해 공공기여 부담도 대폭 낮춥니다.
기존에는 증가한 용적률의 50%를
일률적으로 공공기여로 부담해야 했습니다.
개정된 기준에 따르면 이를 30% 수준으로 크게 낮추어
민간 사업자의 부담을 덜어줍니다.
적용 대상은 서울시 표준지 공시지가 평균의 60% 이하인
11개 자치구(강북, 강서, 구로, 금천, 노원, 도봉, 동대문, 서대문, 성북, 은평, 중랑)입니다.
서울시의 분석에 따르면 이 지역들은 신규 사업 신청이 적고
기존 사업도 지연되는 경향이 있었기 때문에
이번 완화 조치가 사업성을 높이고 개발을 촉진할 마중물이 될 것으로 기대하고 있습니다.
특히 신규 사업뿐만 아니라
도시관리계획 결정 이전 단계의 기존 사업장에도 적용되어
최근 금리 상승과 공사비 증가로 멈춰 있던 사업들의
추진 여건이 크게 개선될 전망입니다.
이번 정책은 '다시, 강북 전성시대 2.0'과
'서남권 대개조 2.0'이라는 서울시의 핵심 비전을 뚜렷하게 반영하고 있습니다.
서울시는 비중심지와 저이용 부지에 대한
과감한 용도지역 상향과 인센티브 확대를 통해
지역 균형발전을 위한 새로운 성장 동력을 확보할 방침입니다.
서울시 관계자는
상업지역 확대와 공공기여 완화를 통해
사업이 실제로 추진될 수 있는 환경을 조성하고
서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산해
균형 있는 지역발전을 이끌어 나가겠다고 포부를 밝혔습니다.
앞으로 서울 전역의 325개 역세권이
어떻게 복합 생활거점으로 변모해 나갈지 귀추가 주목됩니다.
부동산 투자나 지역 개발에 관심 있으신 분들이라면
이번에 혜택을 받는 강북 및 서남권 11개 자치구의
역세권 변화를 유심히 지켜보시는 것이 좋겠습니다.
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